Hopp til hovedmenyen på siden Hopp til hovedinnholdet på siden

Byutvikling - planlegging

Kilder til bruk i planleggingen

  • Reguleringsplaner - områderegulering og detaljregulering
  • Lovhjemmel
  • Krav til fagkyndighet

Om reguleringsplaner

Der det foreligger en godkjent plan skal søknadspliktige tiltak utføres i henhold til denne. Byutvikling behandler private reguleringsforslag. Kommunestyret er godkjenningsmyndighet. Offentlige instanser og private parter som berøres av en reguleringssak involveres i planprosessen, og kan påvirke innholdet i reguleringsplanen.

En reguleringsplan kan sette vilkår for bruken av planområdet, og kan også forby former for bruk. Det kan også påbys en rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen. Reguleringsplan skal utarbeides hvor dette følger av loven eller av kommuneplanens arealdel, samt der det ellers er behov for å sikre forsvarlig planavklaring og gjennomføring av bygge- og anleggstiltak, flerbruk og vern i forhold til berørte private og offentlige interesser.

Byutvikling har utarbeidet en planveileder for private planforslag - se lenger ned på siden. Berørte grunneiere, offentlige etater, naboer og allmenheten inviteres til å komme med innspill til planarbeidet . Planarbeidet varsles som regel to ganger i løpet av planprosessen, ved forhåndsvarsel og ved offentlig ettersyn. Det sendes brev til de som blir direkte berørt, det kunngjøres i lokalavisene og planforslagene kan ses på servicetorget i rådhuset og på kommunens nettsider.
 
Plantypene
 
Områderegulering
§ 12-2. Områderegulering
Områderegulering brukes av kommunen der det er krav om slik plan i kommuneplanens arealdel, eller kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte, områdevise avklaringer av arealbruken. Områderegulering utarbeides av kommunen. Kommunen kan likevel overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering.

Detaljregulering
§ 12-3. Detaljregulering
Detaljregulering brukes for å følge opp kommuneplanens arealdel og eventuelt etter krav fastsatt i en vedtatt områderegulering. Detaljregulering kan skje som utfylling eller endring av vedtatt reguleringsplan. Private, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag til detaljregulering, herunder utfyllende regulering, for konkrete bygge- og anleggstiltak og arealendringer, og til å få kommunens behandling av og standpunkt til reguleringsspørsmålet som tas opp i det private forslaget. Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer. Ved vesentlige avvik gjelder kravene i § 4-2 andre ledd.
Reguleringsplaner med vesentlige virkninger for miljø og samfunn omfattes av forskriften om konsekvensutredninger (se kap. 1). Områdereguleringer som innebærer vesentlig endring av vedtatt kommuneplan omfattes av forskriften. Hva som er vesentlig endring er definert i KU-forskriften:
  • Områdereguleringer som innebærer utlegging av nye områder til utbyggingsformål skal alltid behandles etter forskriften (§2 bokstav d).
  • Områdereguleringer som innebærer andre vesentlige endringer av kommuneplan (§ 3 bokstav c) skal behandles etter KU-forskriften dersom planen faller inn under kriteriene i § 4 i forskriften.
Lovhjemmel
Utarbeidelse av reguleringsplaner er hjemlet i plan- og bygningsloven (PBL), kapittel 12 (§ 12). Loven forvaltes sentralt av miljøverndepartementet. I de områder i kommunen hvor det er bestemt i arealdelen av kommuneplanen at utbygging m.v. bare kan skje etter slik plan, og for områder hvor det skal gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider skal det utarbeides reguleringsplan. Tillatelse til igangsetting av større bygge- og anleggsarbeider etter § 93 i PBL kan ikke gis før det foreligger reguleringsplan.

Hvem kan fremme planforslag?

Krav til fagkyndighet ved utarbeidelse av planer

Plan og bygningsloven § 12-3 slår fast at planene skal utarbeides av fagkyndige, og gis en entydig og forståelig form. Med fagkyndighet menes at planleggerne må ha kunnskaper om:

1. Plansystemet
2. Planprosessene
3. Plankart og reguleringsbestemmelser
4. Planbeskrivelse

Beskrivelse
En reguleringsplan utformes enten som områderegulering (som utarbeides av kommunen) eller som detaljregulering. Alle har rett til å fremme forslag om detaljregulering, men forslaget må være utarbeidet av fagkyndige. Detaljregulering er et arealplankart med bestemmelser som fastlegger bruk og vern i bestemte områder. Planen gir grunnlag for å avklare hvilke byggetiltak som kan gjennomføres i planområdet. Målgruppene er Private, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter.

Kriterier/vilkår

  • Detaljregulering skal følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel. Den utarbeides eventuelt også etter krav i en vedtatt områderegulering
  • Forslagsstiller skal legge til rette for medvirkning fra de som vil bli berørt av planen, slik som barn og unge
  • Risiko- og sårbarhetsanalyse skal utarbeides for alle planer som gjelder utbygging
  • For enkelte planer vil det være krav om konsekvensanalyse. Det må i så fall utarbeides et eget planprogram som skal sendes på høring og fastsettes av kommunen før planforslaget utarbeides

Utbygging må være satt i gang senest fem år etter at planen er vedtatt. Denne fristen kan etter søknad forlenges med to år om gangen.

Pris
Kommunen kan kreve gebyr for private planforslag.
Se Gebyrregulativ Byutvikling under Priser på kommunale tjenester.
 
Samarbeidspartnere 
Du må varsle berørte offentlige organer og andre interesserte når planarbeidet settes i gang. Det samme gjelder registrerte grunneiere og festere og så vidt mulig andre grunneiere i planområdet.

Saksbehandling
 
Veiledning - hvordan få utført eller motta tjenesten
Du må ta opp planspørsmålet i et møte med kommunen før du kan sette i gang planarbeidet. Som forslagsstiller skal du kunngjøre oppstart av planarbeidet i minst en avis som er alminnelig lest på stedet og gjennom elektroniske medier. Når planutkastet er utarbeidet i samsvar med kommunens krav, oversender du det til kommunen. Kommunen overtar saken når planforslaget er vedtatt sendt på høring. Vi har utarbeidet en veildeder til hjelp for de som skal fremme private forslag til reguleringsplaner. Se lengre ned på siden.

Saksbehandlingstid
Kommunen skal ta stilling til om planen skal legges ut til offentlig ettersyn eller avvises innen tolv uker etter at forslaget er mottatt.

Klagemulighet 
Hvis planen blir avvist selv om den er i tråd med kommuneplanen, kan du kreve å få den lagt frem for kommunestyret.

Krav til digital planfremstilling

1. Kartgrunnlaget

1.1. Utlevert kart er i EUREF 89 - UTM sone 33, med høyder referert til NN54. Det må brukes oppdatert kart som bestilles fra Tromsø kommune, jfr. informasjon i oppstartsmøte. Kartbestilling kan gjøres fra "kartdata - bestilling" på Kartportalen.

1.2. Tromsø kommunes kartverk er bygget opp etter SOSI-standard (forkortelse for Samordnet Opplegg for Stedfestet Informasjon). SOSI-standarden oppdateres jevnlig, for informasjon om gjeldende versjon henvises til Statens kartverks internettsider. Statens kartverk krav til standardisering

1.3. Det digitale kartet som åpnes på skjermen har en geografisk forankring. Kartutsnittet må derfor aldri roteres, flyttes, klippes ut og limes tilbake. Det skal ikke konstrueres eller tegnes direkte på kartgrunnlaget.

1.4. Planforslaget skal bare inneholde plandata, dvs. de data som er juridisk bindende. Ny reguleringsplan lages på egen fil som knyttes opp mot kartet. Dvs. at kartet ikke skal være en del av planen.

1.5. Det er viktig at man sjekker ny plan opp mot eksisterende omkringliggende planer for å unngå overlappinger, tomrom eller linjer som ikke treffer hverandre osv.

1.6. Ved endring av gjeldende planer, må siste versjon bestilles fra Geodatakontoret, Tromsø kommune. Jfr. informasjon i oppstartsmøtet. Forskrift om kart og stedfestet informasjon i plan - og byggesaksbehandling

2. Digital konstruksjon

2.1. Områdeplaner og detaljplaner skal fremstilles i h.h.t. MDs* veileder(e). Produsent må selv sjekke på MDs internettsider at de har nyeste (siste) utgave. Se Kart- og planforskriften av 1.juli 2009. Det skal kun brukes temakoder, tekst og linjetyper som er angitt i veilederen.

Produsent må også være ajour med MDs veiledere om utarbeidelse, overføring og ajourhold av digitale planer etter plan- og bygningsloven.

Hovedpunkter for plankonstruksjon

2.2. Planene settes opp i skala 1:1000. Dette for å få riktige forhold på teksten de forskjellige linjetypene. Det tegnes i m, ikke mm. Paralellforskyver du for eksempel en linje med "1", så betyr det 1 meter og ikke 1 millimeter.

2.3. Planen skal konstrueres matematisk korrekt etter geometriske prinsipper. Vegsidene skal være parallelle, og kurver må konstrueres slik at overganger rettlinje/kurve eller kurve/kontrakurve er i tangeringspunktene.

2.4. Oppgitte mål skal være faktiske konstruerte mål. Målsetting skal være elektronisk og oppgis med 2 desimaler.

2.5. Dersom det er ment at formålsgrensene skal følge eiendomsgrenser eller andre grenser/linjer i kartet, må disse sammenfalle 100%.

2.6. Alle formålsgrenser skal henge sammen (topologi), ingen linjer med samme temakode skal ligge dobbelt. Dersom to linjer med forskjellige temakoder skal ligge dobbelt skal den ene linjen være en kopi av den andre.

2.7. Ingen punkt/flater/tekst skal befinne seg utenfor plangrensen.

2.8. Vær oppmerksom på at linje for restriksjonsområde (SOSI-kode 1206) skal omkranse frisiktsoner.

2.9. I GIS-programmene kommunen bruker gis flatene informasjon om reguleringsformålet. Det er derfor viktig at flatene skilles ut og legges på eget lag sammen med evt. skravur. (SOSI-koder for flater skrives slik: KpArealformålOmråde 0110, som er koden for boliger osv.).

2.10. Ved regulering i flere vertikalnivå skal hvert nivå leveres på separat fil.

2.11. Detalj- og områdeplaner som etter avtale leveres på DWG/DXF/SOSI-format skal fremstilles etter MDs standard for temakoder, farger og linjetyper, men alle linjer skal være med linjetykkelse 0**.

2.12. Kode for eierform og kode for hensynssoner skal påføres kartet

Oversikt over mest brukte temakoder, linjetyper og farger (PDF).

3. Tittelfelt og tegnforklaring

3.1. Tromsø kommunes tittelfelt skal benyttes. Det er viktig at alle linjer, symboler og flater som planen inneholder er med i tegnforklaringen. Se lenke nederst på siden.

4. Materialet som skal leveres

4.1. Alle private digitale planforslag i DWG/DXFog SOSI skal oversendes Tromsø kommune før 1. gangs behandling til saksbehandler@tromso.kommune.no.

4.2. Planforslag som sendes til 1. gangs behandling skal inneholde følgende materiale:

  • 1 stk. målriktig fargeutskrift i 1:1000, samt identisk utseende PDF-fil.
  • Digitalt plankartmateriale - som skal foreligge i ett av følgende alternativer:

     

    Alt. Plankartmateriale
    a. SOSI + DWG/DXFmed tittelfelt og plankartdata
    b. SOSI + tittelfelt i VTF-format
    c. Quadri med separat tittelfelt i VTF-format

     

     

     

 

 


 

  • SOSI-filen skal være konstruert henhold til gjeldende produktspesifikasjon fra MD.

    4.3. Alle private digitale planforslag blir kontrollert ved mottak. Leveransen - inkl. plankartets datastruktur og innhold, skal være godkjent før 1. gangs behandling. Godkjent kvalitet skal beholdes gjennom hele prosessen.

    *Miljøverndepartementet
    **Tromsø kommune har et pennoppsett for plotting (CTB-format) som bestemmer tykkelsen på utskriften.

    Kontroll av SOSI-filer

    For å kontrollere at SOSI-filene er riktige, kan du bruke gratisprogrammet SOSI-kontroll.

    sosivisLast ned SOSI-kontroll her


     

    • Tilhørende kartfil (grunnlagskart)
    • Dokumentasjon på at fila er sjekket i SosiKontroll og er feilfri.

Planveilederen

Planveileder_bilde.JPG


Lenke til planveileder uten vedlegg (PDF)
Lenke til planveileder med vedlegg (PDF)

Plan- og bygningslovens utgangspunkt er at kommunen forestår reguleringsarbeidet. I dag utgjør imidlertid de private planforslagene hoveddelen av reguleringssakene. Det er derfor viktig å organisere samarbeidet mellom planmyndighet og private forslagsstillere på en hensiktsmessig og effektiv måte slik at planforslagene er korrekt utformet med et innhold som tilfredsstiller både forslagsstillers og samfunnets behov.

Målet med veilederen er at man skal få en forutsigbar og effektiv prosess, samt at saksgangen skal være lik for alle og saksbehandlingstiden kortest mulig. Forslagsstiller blir orientert om forløpet, slik at det bedre kan sikres en forutsigbar prosess. De overordna føringene skal komme tidlig inn i prosessen og gi grunnlaget for mer detaljerte vurderinger underveis.

Vedlegg:

1. Sjekkliste for levering av komplett planforslag (DOC) (PDF)
2. Krav til digital framstilling av plankart (DOC) (PDF)
3.1. Mal for reguleringsbestemmelser (DOC) (PDF)
3.2 Veileder for utarbeidelse av reguleringsbestemmelser (DOC) (PDF)
4.1 Mal for forslagsstillers planbeskrivelse
4.2 Sjekkliste for planbeskrivelse (MD) (DOC) (PDF)
5. Risiko og sårbarhetsanalyse (DOC) (PDF)
6. Uteromsplan - krav til innhold og utførelse (DOC) (PDF)
7. Utbyggingsavtale (DOC) (PDF)
8. Eksempel på oppstartsannonse (DOC) (PDF)
9. Rammeplan - VAO (DOC) (PDF)
10. Rammeplan for grønt- og veganlegg - OSG (DOC) (PDF)

Krav til ROS-analyser

PBL § 4- 3 stiller krav om ROS-analyser for alle planer for utbygging. For metodikk som skal benyttes se:
 
Sjekklistene som er utarbeidet kan kun benyttes som sjekklister. En utfylling av en sjekkliste er ikke å regne som en ROS-analyse. En ROS-analyse skal fremstille grad av risiko og sårbarhet. Se eksempel på ROS-anlayse utført iht DSB sin veileder Risiko og sårbarhetsanalyse

Priser og gebyrer

Priser og gebyrer for planforslag finner du i Gebyrregulativet  
 

Plan Innsyn - se reguleringsstatus for din eiendom:

PlanInnsyn er porten til kommunens planarkiv


Les også:

Skriv ut Skriv ut |
Del denne side: