Veiledning - uteareal som tilleggsdel til seksjon

Betingelser for uteareal som tilleggsdel
Til den enkelte seksjon kan det om ønskelig knyttes enerett til bruk også av de ubebygde deler av
tomta. Formålet med en slik eksklusiv bruksrett kan f.eks. være areal til uteopphold eller parkering.
Betingelsen er at de aktuelle arealer ikke er nødvendige til felles bruk for flere seksjonseiere.
Typiske eksempler på det siste vil være adkomstveien inn til bebyggelsen; gjesteparkering; og
lekeplasser. Avtale om enerett til bruk av ubebygd del av tomt må heller ikke være i strid med
reguleringsplan eller betingelser stilt i byggetillatelsen. Dersom det i byggesøknaden f.eks. er vist
at et bestemt areal skal være til felles uteopphold for alle beboerne, kan man ikke senere legge
dette ut som tilleggsdel til kun én seksjon.

Hva betyr enerett til bruk ?
Selv om ubebygd areal er lagt til én bestemt seksjon, betyr ikke dette at eieren kan disponere
over dette helt fritt. Det må understrekes at det her kun er tale om en bruksrett. Eiendomsretten
ligger fortsatt til sameiet som felleseie. Dette betyr at seksjonseieren ikke kan foreta noen form
for utbygging - eller større utgravninger eller oppfyllinger. Innholdet i bruksretten kan som eksempel
for et hageareal være begrenset til beplantning; mindre planeringer; samt anbringelse av løs
platting på terreng. Seksjonseiers bruksrett er heller ikke til hinder for at øvrige seksjonseiere
kan gjøre bruk av arealet ved særskilt behov. For bygningsvedlikehold kan man f.eks. ikke nekte
oppsetting av stillas eller stige på arealet. Dersom det er behov for legging av nye ledninger/kabler
inn til bygningen, må man også akseptere nødvendig gravearbeid.

Bestemmelse i seksjoneringsdokument eller vedtekt?
Bestemmelser om enerett til bruk av utearealer kan inntas i seksjoneringsdokumentene eller i
sameiets vedtekter. Valget her vil være bestemmende for hvorledes senere endringer kan
ordnes. En bruksrettsavtale - tinglyst gjennom seksjoneringsbegjæringen - kan kun endres
gjennom en reseksjonering. Da kreves samtykke fra den aktuelle bruksrettshaver. Om
bestemmelsene kun inntas i vedtektene, har sameiemøtet anledning til å vedta endringer.

De etterfølgende avsnitt og eksempler omhandler kun bruksrettsavtale tinglyst gjennom
seksjoneringsbegjæringen.

Inntegning på situasjonsplan - eller særskilt måledokument?
Rekvirenten (grunneier eller seksjonseiere) kan selv tegne inn avgrensningen av utearealer som
skal være tilleggsdel til seksjon. Forutsetningen er at arealet kan avgrenses av bygningsdeler eller
med utmål fra slike - jfr. eierseksjonslovens § 9, 2. ledd. Grensene for de enkelte
utearealer fastsettes i koordinater gjennom oppmåling av kommunen. Det blir da utarbeidet et
måledokument som følger seksjonerings-begjæringen som et ekstra vedlegg. For dette arbeidet
vil kommunen beregne seg et ekstra gebyr.